Trois décisions rendues par le Président du tribunal de première instance siégeant en référé, offrent un éclairage concret sur la mise en œuvre des articles 80 et suivants du Code wallon de l’Habitat durable (CWHD).
Elles permettent d’apprécier la manière dont les juridictions appréhendent la présomption d’inoccupation, la régularité de la procédure administrative préalable et l’usage de l’action en cessation.
Au-delà des situations individuelles, ces décisions illustrent la cohérence interne du dispositif analysé dans l’article consacré à la lutte contre les logements inoccupés.
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Les faits à l'origine des décisions
1. Une pluralité d'immeubles durablement inoccupés
Dans une première affaire, un titulaire de droits réels était propriétaire de plusieurs immeubles situés sur le territoire d’une même commune.
Les constats communaux mettaient en évidence :
- l’absence d’inscription aux registres de la population ;
- l’absence de mobilier ;
- des traces matérielles d’abandon (poussière, toiles d’araignée, défaut d’entretien) ;
- une inoccupation prolongée sur plusieurs années ;
- l’absence ou la très faible consommation d’énergie.
La procédure prévue par l’article 80 du CWHD avait été respectée : constat d’inoccupation, notification par recommandé, confirmation par le Collège communal.
Aucune justification probante n’ayant été apportée, la commune a saisi le Président du tribunal en application de l’article 85sexies du Code.
Le juge a considéré la demande recevable et fondée. Il a ordonné au titulaire de prendre les mesures utiles pour faire cesser l’inoccupation dans un délai déterminé, assortissant sa décision d’une astreinte en cas d’inexécution.
Plusieurs modalités de régularisation étaient envisagées : occupation effective, travaux démontrés et planifiés, ou cession des immeubles.
2. Un immeuble isolé et absence de contestation effective
Dans une seconde affaire, la commune poursuivait le titulaire d’un droit réel portant sur un immeuble déclaré inoccupé depuis plusieurs années.
Les éléments retenus incluaient :
- le départ de l’occupant antérieur ;
- l’absence de mobilier ;
- l’absence de contrat actif de fourniture d’énergie ;
- un état général d’abandon constaté par les services communaux.
Là encore, la procédure administrative préalable avait été suivie.
Constatant que les critères d’inoccupation étaient réunis et qu’aucune justification n’avait été produite, il ordonne la cessation de l’inoccupation dans un délai déterminé, sous peine d’astreinte.
3. Confirmation récente du mécanisme
Une décision plus récente concerne un titulaire d’un droit d’usufruit sur un immeuble considéré comme inoccupé.
Après notification du constat et confirmation de la présomption par le Collège communal, aucune régularisation n’était intervenue.
Saisi en référé, le tribunal constate la régularité de la procédure et retient l’application des critères légaux d’inoccupation. Il ordonne la prise de mesures concrètes dans un délai déterminé.
Cette décision présente l’intérêt de rappeler que le dispositif vise le titulaire du droit réel principal, indépendamment de la qualité formelle de propriétaire.
Lecture transversale des décisions
1. Une mise en oeuvre pragmatique de la présomption légale
Les décisions permettent d’observer la manière dont la présomption d’inoccupation prévue à l’article 80 du CWHD est concrètement mobilisée.
Le juge ne substitue pas son appréciation à celle de l’administration sur des éléments purement factuels ; il vérifie essentiellement :
- que les critères légaux d’inoccupation sont objectivement établis (absence d’inscription, défaut de mobilier, faible consommation, état d’abandon) ;
- que la procédure administrative a été régulièrement menée ;
- qu’aucun élément sérieux n’est venu renverser la présomption.
Il ressort des décisions que la présomption ne fonctionne pas de manière automatique, mais qu’elle structure le débat judiciaire : en l’absence de justification circonstanciée, les constats administratifs suffisent à fonder l’intervention du juge.
2. L'importance de la régularité procédurale
Les décisions révèlent que le contentieux se joue largement en amont de la procédure judiciaire.
Le respect scrupuleux des étapes prévues par le Code — constat d’inoccupation, notification régulière, possibilité offerte au titulaire de faire valoir ses observations, confirmation formelle par le Collège communal — constitue un socle indispensable.
Le juge s’attache à vérifier que la commune a ménagé un espace contradictoire réel et que le titulaire du droit réel a disposé d’un délai raisonnable pour se justifier ou régulariser la situation.
Autrement dit, la robustesse du dossier administratif conditionne largement l’issue judiciaire.
3. L'action en cessation comme instrument judiciaire
Les ordonnances prononcées s’articulent autour d’une injonction de faire, assortie d’une astreinte.
Cette astreinte ne constitue pas une sanction au sens pénal ou fiscal ; elle fonctionne comme un levier incitatif destiné à encourager la régularisation dans un délai déterminé.
Le juge laisse au titulaire une marge d’initiative : occupation effective, production d’un projet de réhabilitation crédible, réalisation de travaux, voire cession du bien. Il n’impose pas une modalité unique, mais encadre juridiquement l’obligation de résultat.
Cette souplesse contribue à la cohérence du dispositif, qui vise moins la punition que la remise en circulation du logement.
Conclusion
La combinaison de critères objectivables — absence d’inscription, défaut de mobilier, consommation énergétique anormalement faible, état d’abandon — et le renversement de la charge de la preuve structurent clairement le débat.
Le juge ne reconstitue pas l’occupation de manière abstraite ; il vérifie la réunion des éléments légaux et l’existence, ou non, d’une justification crédible apportée par le titulaire du droit réel. Lorsque celle-ci fait défaut, l’intervention judiciaire apparaît comme le prolongement naturel d’une procédure administrative correctement menée.
Ces décisions mettent également en lumière la nature du mécanisme. L’action engagée devant le président du tribunal s’inscrit dans une logique de police administrative spéciale du logement.
L’objectif poursuivi n’est pas la perception d’une recette, mais la cessation d’une situation jugée contraire à l’intérêt général. L’astreinte prononcée n’a pas une finalité punitive autonome ; elle constitue un instrument d’incitation destiné à favoriser la remise en occupation effective ou la réalisation de travaux concrets. Le juge encadre un comportement attendu, sans se substituer à la gestion du bien.
Les trois décisions analysées confirment que le mécanisme des articles 80 et suivants du CWHD est pleinement opérationnel devant les juridictions.
Lorsque la procédure est respectée et que les constats sont objectivement établis, la présomption d’inoccupation produit ses effets et l’action en cessation constitue un outil efficace de mise en conformité.
Ces décisions offrent ainsi une illustration concrète de l’architecture du dispositif : un système fondé sur des critères objectivés, un renversement probatoire assumé et un encadrement judiciaire visant à favoriser la remise en occupation des logements concernés.
